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财经观察家 |包冉:长租公寓频频爆雷 钱去哪儿了?

2019-08-16 19:30
导读【核心观点】 1、长租公寓行业洗牌加剧,乐伽公寓停止经营,承认“高进低出”的经营模式存在严重的缺陷,已对长租市场带来较大风险。 2、从2018年的1月份到今天,在这一年半多的时间里面,已经有将近20个长租公寓这样的品牌跑路爆雷了。

【让投资更美好:投资者教育系列节目】之八十三

【核心观点】

1、长租公寓行业洗牌加剧,乐伽公寓停止经营,承认“高进低出”的经营模式存在严重的缺陷,已对长租市场带来较大风险。

2、从2018年的1月份到今天,在这一年半多的时间里面,已经有将近20个长租公寓这样的品牌跑路爆雷了。

3、在长租公寓领域里,目前没有爆雷的是那些手中真正抱有的房产资源的房企。一是因为这些企业资本规模相对比较大;二是它能从银行拿到贷款;三是它有很多可控的房产。

4、长租公寓本来是一个微利市场,却被资本烘托催化出来,陷入了盲目圈占用户的这样一个怪圈和尴尬的境地。

大家好,欢迎来到《财经观察家》,我是 包冉包包 ,今天我们谈论的话题是长租公寓再度爆雷,基础民生领域的过度资本化,非常值得深思。

【新闻背景】

今年7月以来,“乐伽公寓经营异常,疑似暴雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。8月7日晚间,乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称,确认公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

有租客在网上爆料称,“乐伽公寓出租房子的时候,采用的半年付或者是年付,受害的租客基本上都损失了上万元资金,一大部分都是两三万,有人据说交了20万,最高的是交了40多万房租,现在没有下落。”

这次爆雷的是谁? 这次爆雷的是长租公寓的运营品牌乐伽公寓。 那么我先看到8月7日的晚间,长租公寓的运营品牌,所谓的乐伽公寓开始进行什么? 开始进行公告,最可笑的是,在7月14号的时候乐伽公寓还在什么? 还在进行辟谣说明,说近日因个别人造谣,说是乐伽公寓跑路等不实信息引起小部分市场混乱,望公众以不信谣、不传谣的方式来应对等等,说我们一定会坚持下去。

但是过不了半个月的时间,我们看到乐伽公寓公告了,说尊敬的乐伽公寓的客户,目前我司已经停止经营,关闭所有的业务,员工大量离职,没有经营,收入无法偿还客户欠款。通过认真反思,深刻认识到公司高进低出的经营模式存在严重的缺陷,已对长租市场带来较大风险。

什么叫高进低出?也就是说,当我向房东来收取房源的时候,我给出的租金可能是每个月1万块钱,但是我出租出去的时候可能只租5000块钱,中间这5000我们平台来补贴,或者是什么样的,这就是发生在过去三年之中的,整个长租公寓市场的乱象中的,比较有代表性的一幕。

而这一幕在2018年的1月份到今天,2019年的8月份,在这一年半多的时间里面,已经发生了多少起?已经发生了将近20起。也就说,已经有将近20个所谓的长租公寓的这样的品牌已经跑路爆雷了。

仅仅是今年的7月份,就有六家公寓机构爆雷,其中我们看到刚刚提到的乐伽公寓,它主要的业务覆盖范围是长江的江南一线,南方,那么它的原因是资金链的断裂,还有杭州安贤居,也是7月,也是资金链断裂,原因全是资金断裂。

为什么在这样一个市场中,发现了如此密集、如此之多的爆雷的情况?我们刚才提到了第一点原因,也就是在这个行业里面,大家普遍的,尤其是新入的品牌普遍的采取了什么?高进低出的模式。

其实我们如果从资本风险资本介入的角度讲,这种高进低出也不是没有它自己的道理,它自己认为的道理是什么?

我高进没问题,我低出是亏损,但是有一点,如果我有源源不断的风险投资注入,如果我有不断的资本力量的加持,我就可以做到什么?我可以做到在尽可能短的时间里头,我搜罗更多的房源,我能够在相当程度上占领或者垄断市场,垄断了以后,我再慢慢来,这是一个思维。

其实这种思维我们说是典型的所谓的互联网思维,对吧?也就是用高额的消费者补贴,高进低出中间差价是什么?不就是消费者补贴吗?高额消费者补贴来圈住用户,以后再通过用户的所谓的增值收入、衍生收入来获取回报,只不过这里面存在着三大问题。

第一大问题,资本能不能跟得上?我们都知道在最近两年的时间里头,随着中外国际的宏观政治经济环境的剧烈的变化,随着我们国内的整个金融业去杠杆,缩表外资产的这样的严令也取得了非常大的成效。

所以很多的资本的投资机构对过去一段时间出现了所谓的投资风口,比如长租公寓现在纷纷是避而远之,当避而远之离开这个市场的时候,那么一下子大家发现,没有子弹了,没有钱再支撑你快速的扩张了。

好,第二点,当大家这些所谓的长租公寓的运营平台寄希望于圈住用户以后,再产生很多衍生收入的时候,他们发现原来这个市场在国际上是一个微利市场。

我们在之前节目中也提到过,按照美国是全世界的长租公寓的发源地,这种商业模式的发源地,而美国在长租公寓领域,其实历史上没有爆出过巨大的雷,为什么?它的平均运营的毛利率一直是在5%以下,实际上可能只有百分之零点几的纯利。

这样的一个市场实际上是需要认认真真、踏踏实实深耕这个市场的,并且还要求你手里有相当多的自有的资源,比如说自持的房产的资源,对吧?所以我们说在这个领域里头目前没有爆雷的,还没有爆雷的不是这些新入的品牌,也不是那些所谓的传统的租赁的平台,而是那些手中真正抱有的房产资源的房企。

对,也就是原来我就干房地产的,我很多房子选择不卖了,我选择自己运营来出租,以租金的方式来进行资金的回笼。这些企业一是资本规模相对比较大,二它的银行信贷的记录和信用比较好,能从银行的贷款方面拿到很多的周转的资金。

第三,它的很多的自由的房产还是可控的。然而这些原来是一无房产资源,二无贷款门路,只是依靠风险投资扎进来进行盲目扩张的企业,它不爆雷谁爆雷,对吧?

第三点,我们看到什么叫衍生收入?除了租金之外,衍生收入在中国完全走形了,变味了。这个之前我们在节目中也提到过,也就是当大量的所谓的年轻的租户,无论是在校的学生,还是刚刚毕业参加工作的白领,在支付了半年、一年甚至两年,一次性支付,因为你一次性付款越多,你的这个单价就越便宜,对不对?

大家都会选择更加便宜,反正这两年我就住这了,是吧?然后大家发现原来你签的付款的合同,甚至于借款的合同并不是什么?并不是一个真正意义上的单对单的双边的协议,而是一个三方协议,什么叫三方协议?

很多用户当他选择了支付一年半房屋租金的时候,他可能手中不凑巧,拿不出这么多钱来的时候,他实际上被这些长租公寓的运营平台诱导着、诱惑着与互联网P2P金融贷款机构签了一个借款协议,所以说我们看到就造成一个很尴尬的现象,当每一家长租公寓爆雷的时候,房东很气愤,因为房东往往是按季度向这个平台收取他的租金,说我没收到这么多钱。

而这些租户也很气愤,我已经交了那么多钱。同时这些平台也很无辜,貌似很无辜,我真的是没赚钱,最后笑到最后是谁?很多的互联网金融的P2P的贷款平台,而且贷款平台又导致什么?又导致很多年轻的租户,他在个人的社会信用记录上添加了浓厚的,浓重的一笔一笔负资产。

在这样的一个市场中,屡屡爆雷的现象给我们提出了一个警醒,什么警醒?就是当一个市场被疯狂的资本盯上的时候,它一定会产生基本经营动作的变形,对吧?

你比如说这本来是一个微利市场,这本来是个成熟的商业模式加微利的模式,却被资本烘托催化出来,形成了那种高举高打、高进低出的这样的盲目地圈占用户,这样的一个怪圈和尴尬的境地,那么我们不得不反思,这个市场是怎么被催化起来的?

事实上,我们看到这个市场是在2016年到2018年,这两三年迅速的被催化起来的,而这种催化又源自于国家有关部门提供的所谓的叫政策红利,当国家的有关政策的主管部门,以及国家的相关的这种行业的指导部门,放开了在这种基础民生领域的资本化的口子的时候,无数的所谓的研究机构就开始鼓吹了,这是个万亿级的市场。

但是这些大家恰恰都忘了一点,包括政策的执行者和政策的制定者都忘了一点,是什么呢?在基础的民生领域是不是合适搞这种开放的资本化?

包包并不是市场经济的反对者,我一定也是市场经济的拥护者和支持者,但是涉及到基础民生领域的过度的资本化,带来的所谓的市场经济已经养肥的一些个别的头部的企业,因为企业的经营,它抓住所谓的政策的风口,它一定会有它自己的表现,这个倒也顺理成章。

我们国家的有关部门,我们在主管很多基础民生领域的这样的一些主管部门,这些疯狂的资本一下子涌入之后,会对整个中国的整个的社会的基本的民生产生多大的冲击?这种冲击在一定时间的一定地点、一定的时空的范围的作用下,会不会激发出大规模的社会矛盾?

【新闻背景】

自政策红利助推租赁市场快速发展以来,包括开发商、房产中介、创业公司等纷纷聚集在长租公寓市场。不过,过度资本化的长租公寓市场,“暴雷”现象也开始显现。从杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业,再到南京乐伽公寓,越来越多的长租公寓已经阵亡。

《中国住房市场发展月度分析报告》指出,在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。据不完全统计,从2018年1月至今,已有近20家长租公寓的资金链出现断裂。

在整个的公寓相继爆雷的时候,现在一个最重要、最主要的事情就是及时的止损,所谓叫行业止损。 先把这种可能会愈演愈烈的情况先给它什么? 平复下来,就像在过去两年中,我们国家对互联网金融P2P贷款领域的整治一样。

我们也看到了,以乐伽公寓为例,在这个案例发生之后,南京的,因为它的所谓的叫做运营的主体在南京,注册地在南京,南京的出租,房屋租赁协会也在出面协调传统的合同租赁平台,那些在传统的线下的模式进行积极的对接,以安抚住在这次爆雷事件中受到损失的房东,以及前途不明的,非常感到非常迷茫、非常焦躁的这些年轻的租房者们,可以说这些用户的情绪稳定是今天的当务之急。

那么我们总是不能说一个地方爆一个雷,我们再拆一个雷,实际上应该什么?未雨绸缪。所以说我呼吁在这个领域国家的相关主管部门,应该进行全行业的认真的一次大检查,同时应该出台一些原则性的规定,当这些原则性的规定已经有了非常充分的制定的依据,这个依据是什么?

就是在过去的2018年1月以来,爆雷爆仓的这将近20家的长租公寓平台,他们的案例已经足够充分的说明了,在这个领域未来还会出现什么情况,出现这些情况的时候,应该有一个什么样的应对方式和处理方式?

而这些应对方式处理方式的出发点一定是积极的保护和保全,房东和租房者的他们的合法的个人的权益。同时,我们的公安部门、我们的经侦部门,经济侦查部门也应该在每一次的这种爆雷爆仓的时候,在各种各样的高进低出,通过资本来催生的过程中,有没有事实上涉及洗钱的嫌疑,对吧?

当我们看到像乐伽公寓为例,它积极地向用户以你交半年的租金,你交一年的租金,你交一年半的租金的时候,而给房东是什么?一个季度它一付的时候,那么中间的时间差,中间沉淀出来的资金池真的是百分之百地又投入到的圈地运动之中吗?

如果是投入到圈地运动之中,那我们也只能说它是企业经营模式的激进导致的失败,而如果这些钱并没有实际应用到所谓的圈地之中,而是被恶意的转移了,那么我估计我看这里面一定是有猫腻的。

我们不妨看一下有一张图,南京的乐伽公寓的注册的工商信息,最蹊跷的有两件事情,一个是在这家公司的创立伊始,在整个的创业过程中,业务开展过程中,直到它现在要停业清盘了,它的法定代表人姜千始终没有在公众上露过面,他到底是谁?不知道。

第二个比较令人诧异的是,它的注册资本只有区区100万元人民币,我们虽然说现在公司的注册运营并不是要求对你的注册资本有一个多么刚性的需求,但是作为一个在房地产服务领域的这样的一家创业公司来说,100万元人民币是不是准入门槛稍微低了一点?也确实低了一点。

总之,公安部门和司法部门还没有公布进一步的详细的调查,但是我认为我们的权力部门,我们的这样的一些司法和公安部门应该考虑到方方面面,应该及早将这些案件都起底,给大家一个合法合理的交代。

感谢大家收看今天的《财经观察家》,欢迎大家在各个社交媒体账户上与我们进行充分的互动,您的观点、您的建议乃至您的批评和您提供的线索都有可能成为我们下期谈论的主题。好,本期节目到此结束。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:bail

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